Seit dem 1. Januar 2025 können keine neuen Investitionen mehr im Rahmen des Pinel-Programms getätigt werden. Mietverpflichtungen, die vor diesem Datum eingegangen wurden, entfalten weiterhin ihre steuerliche Wirkung. Dadurch befindet sich der Markt in Rennes in einer besonderen Lage: Das bestehende Pinel-Angebot wird knapper, und die Verwaltung laufender Mietverträge wird zum entscheidenden Hebel für die Rentabilität.
Ende des Pinel-Programms und Restbestand in Rennes: Was sich 2025 ändert
Der vor dem Auslaufen des Programms im Rahmen von Pinel erworbene Wohnungsbestand in Rennes unterliegt weiterhin den Mietverpflichtungen (sechs, neun oder zwölf Jahre). Die Steuerermäßigungen gelten weiterhin zu den Sätzen, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorgesehen waren.
Neue Käufe können hingegen nicht mehr für die Pinel-Förderung infrage kommen. Das bedeutet, dass die noch im Rahmen dieses Programms angebotenen Wohnungen ausschließlich von Investoren stammen, die ihren Erwerb vor dem 31. Dezember 2024 abgeschlossen haben. Der Bestand ist festgeschrieben.
Für Investoren, die eine Pinel-Wohnung in Rennes vermieten möchten, bedeutet das unmittelbar weniger Konkurrenz bei neuem, als Pinel gefördertem Wohnraum, zugleich aber auch erhöhte Aufmerksamkeit für die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags und die Einhaltung der weiterhin geltenden Mietobergrenzen.
Pinel-Mietobergrenzen in Zone B1: Berechnung und häufige Fehlerquelle
Rennes ist für das Pinel-Programm als Zone B1 eingestuft. Die Mietobergrenze pro Quadratmeter richtet sich nach dieser Zone, wird jedoch durch einen Multiplikator angepasst, der von der Nutzfläche der Wohnung abhängt. Je kleiner die Wohnung, desto höher fällt die zulässige Miete pro Quadratmeter aus.
Der häufigste Fehler besteht darin, die Grundobergrenze anzusetzen, ohne diesen Multiplikator einzubeziehen. Eine kompakte Zweizimmerwohnung und eine großzügige Dreizimmerwohnung bieten, gemessen am Kaufpreis, nicht dieselbe Mietrendite – selbst wenn sie sich im selben Bauprojekt befinden.
Nutzfläche und Nebenflächen
Die Pinel-Nutzfläche entspricht nicht allein der Wohnfläche. Sie umfasst die Hälfte der Nebenflächen (Balkon, Loggia, Keller), höchstens jedoch acht Quadratmeter. Wer diesen Anteil zu niedrig ansetzt, legt eine Miete unterhalb der tatsächlich zulässigen Obergrenze fest und schmälert damit unnötig die Rendite.
Ein ausreichend großer Balkon oder eine Loggia erhöht die Mietobergrenze unmittelbar. Wohnungen mit Außenflächen sind daher für Investoren interessanter, wenn der Kaufpreis vergleichbar ist.
Angespannter Mietmarkt in Rennes und Festlegung der ersten Miete
Rennes ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Diese Einstufung begrenzt Mieterhöhungen bei einer Neuvermietung oder Vertragsverlängerung anhand des Mietpreisreferenzindex (IRL). Die Stadt wendet jedoch nicht die experimentelle Mietpreisbegrenzung mit einer erhöhten Referenzmietobergrenze an, wie sie etwa in Paris oder Lyon gilt.
In der Praxis kann die erste Miete für eine erstmals vermietete Wohnung frei festgelegt werden, sofern die Pinel-Obergrenze eingehalten wird. Das ist ein Vorteil bei kürzlich fertiggestellten Neubauprojekten: Der Vermieter kann die Miete bis zur zulässigen Höchstgrenze ansetzen, ohne an eine frühere Referenzmiete gebunden zu sein.
Auswirkungen auf die Einstiegsstrategie
Ein Investor, der eine Wohnung in einem 2024 fertiggestellten Neubauprojekt erwirbt, kann die erste Miete ohne historischen Referenzwert festlegen. Kauft er hingegen eine bereits im Rahmen von Pinel vermietete Immobilie, bildet die bestehende Miete den Ausgangspunkt, und jede Erhöhung unterliegt weiterhin dem IRL. Wir empfehlen, die tatsächlich verlangte Miete vor jeder Übernahme eines Mietvertrags systematisch zu prüfen.
Energieausweis, Verbot von Mieterhöhungen und prognostizierte Rendite
Der Energieausweis (DPE) spielt nicht nur bei der Wahl der Immobilie eine Rolle. Seit August 2022 sind Mieterhöhungen für Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse F oder G im französischen Mutterland verboten – sowohl bei einer Neuvermietung als auch bei einer Vertragsverlängerung.
Pinel-Neubauwohnungen werden in der Regel nach den Standards RE2020 oder RT2012 errichtet und erreichen die Energieeffizienzklassen A oder B. Bei neueren Objekten ist das Risiko einer durch den DPE bedingten Mietsperre daher gering. Es wird relevant, wenn eine Pinel-Investition in eine sanierte oder bereits vor mehreren Jahren fertiggestellte Wohnung erwogen wird.
Prüfpunkte vor der Renditeberechnung
- Die tatsächliche DPE-Klasse der Immobilie prüfen, nicht die Angaben in der Verkaufsbroschüre des Bauprojekts, da es Abweichungen zwischen Prognose und Fertigstellung geben kann.
- Sicherstellen, dass der Mietvertrag eine rechtskonforme Anpassungsklausel enthält: Bei Energieeffizienzklasse E oder besser ist eine jährliche Anpassung anhand des IRL zulässig, bei Klasse F oder G ist sie ausgeschlossen.
- Die tatsächlichen Gemeinschaftskosten in die Berechnung der Nettorendite einbeziehen, da bei energieeffizienten Neubauten die Betriebskosten (zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Zentralheizung) mitunter höher ausfallen als ursprünglich veranschlagt.
Stadtviertel in Rennes: Abwägung zwischen Mietrendite und Wertsteigerung
Die Mietnachfrage in Rennes wird von einer großen Studierendenpopulation und der wirtschaftlichen Attraktivität der Metropolregion getragen. Nicht alle Stadtviertel eignen sich gleichermaßen für dieselben Anlageziele.
- In der Nähe des Campus Beaulieu und in Villejean-Beauregard konzentriert sich die studentische Nachfrage. Ein- und Zweizimmerwohnungen lassen sich dort schnell vermieten, bei geringem Leerstandsrisiko. Das Potenzial für einen Wertzuwachs beim Wiederverkauf bleibt jedoch moderat.
- Die Innenstadt und das Umfeld des Bahnhofs, von dem aus Paris mit dem TGV erreichbar ist, ziehen junge Berufstätige und mobile Führungskräfte an. Die Mieten sind dort höher, und die mittelfristige Wertentwicklung der Immobilie ist günstiger.
- Bauprojekte im äußeren Stadtrandbereich (Saint-Jacques-de-la-Lande, Cesson-Sévigné) bieten niedrigere Kaufpreise. Die Bruttorendite ist oft höher, sofern die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ausreichend gut bleibt.
Die Wahl des Stadtviertels bestimmt die Art der Mieter und die Dauer des Leerstands. Ein Studio in Villejean lässt sich weder hinsichtlich des Mieterwechsels noch der Instandhaltungskosten wie eine Dreizimmerwohnung in Cesson-Sévigné verwalten.
Eine Pinel-Kapitalanlage in Rennes wird inzwischen wie ein geschlossenes Portfolio verwaltet: Der Bestand wächst nicht mehr, die steuerlichen Bedingungen sind zum Zeitpunkt des Kaufvertrags festgeschrieben, und die Rentabilität hängt vor allem von der Einhaltung der Obergrenzen, der Energieeffizienz der Immobilie und ihrer Lage ab. Wer diese drei Faktoren vor einem Kauf oder der Übernahme eines Mietvertrags prüft, schützt sich am besten vor einer enttäuschenden Rendite.
