De Pinel-regeling staat sinds 1 januari 2025 geen nieuwe investeringen meer toe. Huurverplichtingen die vóór die datum zijn aangegaan, blijven fiscale gevolgen hebben. Daardoor bevindt de markt in Rennes zich in een bijzondere situatie: het bestaande Pinel-aanbod wordt schaarser en het beheer van lopende huurcontracten wordt de belangrijkste hefboom voor rendement.
Einde van Pinel en resterende voorraad in Rennes: wat verandert er in 2025?
De woningen die vóór de beëindiging van de regeling in Rennes met Pinel zijn gekocht, blijven onderworpen aan de verplichting om ze gedurende zes, negen of twaalf jaar te verhuren. De belastingverminderingen blijven gelden volgens de percentages die van toepassing waren op het moment dat de akte werd ondertekend.
Nieuwe aankopen geven daarentegen geen recht meer op Pinel. Dat betekent dat de appartementen die nog onder deze regeling te huur worden aangeboden, uitsluitend afkomstig zijn van investeerders die hun aankoop vóór 31 december 2024 hebben afgerond. De voorraad ligt vast.
Voor een investeerder die een Pinel-appartement in Rennes wil verhuren, betekent dit dat er minder concurrentie is van nieuwbouw met het Pinel-label, maar dat er extra aandacht nodig is voor de voorwaarden van het oorspronkelijke huurcontract en voor de naleving van de nog geldende huurplafonds.
Pinel-huurplafonds in zone B1: berekening en veelgemaakte fout
Rennes valt voor de Pinel-regeling in zone B1. De maximale huurprijs per vierkante meter hangt af van deze zone, maar wordt aangepast met een vermenigvuldigingscoëfficiënt die is gekoppeld aan de bruikbare oppervlakte van de woning. Hoe kleiner de woning, hoe hoger de toegestane huurprijs per vierkante meter.
De meest voorkomende fout is om het basisplafond toe te passen zonder deze coëfficiënt mee te rekenen. Een compacte T2 en een ruime T3 leveren niet hetzelfde huurrendement op ten opzichte van de aankoopprijs, ook niet als ze deel uitmaken van hetzelfde project.
Bruikbare oppervlakte en nevenruimten
De bruikbare oppervlakte volgens Pinel is niet hetzelfde als alleen de woonoppervlakte. De helft van de oppervlakte van nevenruimten (balkon, loggia, kelder) telt mee, tot maximaal acht vierkante meter. Als u dit onderdeel onderschat, stelt u een huurprijs vast die lager ligt dan het werkelijk toegestane plafond en drukt u het rendement onnodig.
Een ruim balkon of een ruime loggia verhoogt automatisch de maximale huurprijs, waardoor appartementen met buitenruimte aantrekkelijker zijn voor investeerders, bij een vergelijkbare aankoopprijs.
Huurdruk in Rennes en vaststelling van de eerste huurprijs
Rennes is ingedeeld als een gespannen woningmarkt. Deze classificatie beperkt huurverhogingen bij een nieuwe verhuur of verlenging van het huurcontract aan de hand van de huurprijsindex (IRL). De stad past echter niet de experimentele huurprijsregulering met een verhoogd referentieplafond toe, zoals in Parijs of Lyon.
In de praktijk wordt de eerste huurprijs van een woning die voor het eerst wordt verhuurd vrij vastgesteld, mits het Pinel-huurplafond wordt nageleefd. Dat is een voordeel bij recent opgeleverde nieuwbouwprojecten: de verhuurder kan de huurprijs op het maximaal toegestane niveau vaststellen, zonder rekening te hoeven houden met een eerdere referentiehuurprijs.
Gevolgen voor de instapstrategie
Een investeerder die een woning koopt in een nieuwbouwproject dat in 2024 is opgeleverd, kan de eerste huurprijs vaststellen zonder historische referentie. Koopt hij daarentegen een woning die al onder Pinel wordt verhuurd, dan vormt de bestaande huurprijs het uitgangspunt en blijft elke verhoging onderworpen aan de IRL. We raden aan om vóór elke overname van een huurcontract altijd de toegepaste huurprijs te controleren.
Energielabel, verbod op huurverhoging en verwacht rendement
Het energieprestatiecertificaat (DPE) speelt niet alleen een rol bij de keuze van een woning bij aankoop. Sinds augustus 2022 is een huurverhoging verboden voor woningen met energielabel F of G op het Franse vasteland, zowel bij een nieuwe verhuur als bij verlenging van het huurcontract.
Pinel-appartementen in nieuwbouw worden doorgaans gebouwd volgens de RE2020- of RT2012-normen en hebben energielabel A of B. Het risico dat een huurverhoging door het DPE wordt geblokkeerd, is bij recente woningen dus klein. Dat risico wordt wel reëel als u overweegt te investeren in een Pinel-woning die is gerenoveerd of al enkele jaren geleden is opgeleverd.
Controlepunten voordat u het rendement vaststelt
- Controleer het daadwerkelijke DPE-label van de woning, niet het label dat in de commerciële brochure van het project wordt vermeld. Er kunnen namelijk verschillen zijn tussen de prognose en de uiteindelijke oplevering.
- Controleer of het huurcontract een clausule bevat die voldoet aan de regels voor huurverhoging: bij energielabel E of hoger is een jaarlijkse aanpassing op basis van de IRL toegestaan; bij label F of G is die geblokkeerd.
- Neem de werkelijke servicekosten mee in de berekening van het nettorendement. Bij energiezuinige nieuwbouwprojecten kunnen de exploitatiekosten (balansventilatie, collectieve verwarming) namelijk hoger uitvallen dan aanvankelijk geraamd.
Wijken in Rennes: afwegen tussen huurrendement en waardestijging
De vraag naar huurwoningen in Rennes wordt gestimuleerd door de grote studentenpopulatie en de economische aantrekkingskracht van de metropool. Niet elke wijk past bij hetzelfde vermogensdoel.
- In de buurt van de campus van Beaulieu en Villejean-Beauregard is de vraag van studenten groot. T1- en T2-appartementen worden er snel verhuurd en staan weinig leeg, maar het potentieel voor waardestijging bij doorverkoop blijft beperkt.
- Het stadscentrum en de omgeving van het station (met een TGV-verbinding naar Parijs) trekken jonge werkenden en mobiele kaderleden aan. De huurprijzen liggen er hoger en de vooruitzichten voor waardestijging op middellange termijn zijn gunstiger.
- Nieuwbouwprojecten in de eerste randgemeenten (Saint-Jacques-de-la-Lande, Cesson-Sévigné) hebben lagere aankoopprijzen. Het brutorendement ligt er vaak hoger, mits de bereikbaarheid met het openbaar vervoer goed blijft.
De keuze van de wijk bepaalt het type huurder en de leegstandsduur. Een studio in Villejean vraagt een ander beheer dan een T3 in Cesson-Sévigné, zowel wat betreft de wisseling van huurders als de onderhoudskosten.
Een Pinel-huurinvestering in Rennes moet voortaan worden beheerd als een gesloten portefeuille: de voorraad wordt niet meer aangevuld, de fiscale behandeling ligt vast op de datum van de akte en het rendement hangt vooral af van de naleving van de huurplafonds, de energieprestatie van de woning en de geografische ligging. Deze drie factoren controleren voordat u een aankoopbeslissing neemt of een huurcontract overneemt, blijft de beste bescherming tegen een tegenvallend rendement.
